Управление строительством (Developer)

В процессе управления строительством мы выполняем комплекс функций:

Технического заказчика. Эта работа предусматривает оформление комплекта необходимой исполнительной и разрешительной документации (ИРД), согласование проектов, управление строительным процессом в целом.

Строительную экспертизу. Включает в себя оценку реальной стоимости и мониторинг качества производства строительных работ.

Управление строительством. Представление интересов заказчика в отношениях с подрядчиком, поставщиками оборудования и материалов.

Строительный контроль. Гарантия соответствия объемов, качества и стоимости строительства.

Технический надзор. Это комплекс организационных, контрольных, проверочных, экспертных действий и мероприятий, которые осуществляются инженерной службой компании. Работа в этом направлении способствует эффективному контролю стоимости работ, правильности и правомерности применения утвержденных в проектной документации строительных решений, отделочных материалов, конструкций, оборудования. Все действия и мероприятия в рамках технического надзора служат подтверждением объемов и качества, выполненных строительно-монтажных работ, способствуют соблюдению утвержденных Заказчиком сроков и стоимости строительства.

Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями). Застройщик же может осуществлять строительство и для собственных нужд. Определение понятия «застройщик» содержится в федеральном законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»: «Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее -строительство) архитектурного объекта». Градостроительный кодекс РФ содержит следующее определение:«застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

В отношении инвестирования в строительство возможны следующие два сочетания:

1) «застройщик-инвестор» - в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;

2) «застройщик-инвестор» плюс «сторонний инвестор» - в случаях, когда застройщик использует: а) собственные и привлеченные средства, б) привлеченные средства без использования собственных средств.

Заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. [3] [4]

В его задачи входит разработка выгодного проекта, выкупа под него участка земли, затем строительство этого проекта и дальнейшая либо продажа, либо передача его в аренду частично или полностью в зависимости от предполагаемой выгоды. С одной стороны вроде все просто, а с другой – именно здесь и нужны все вышеописанные знания и навыки. Финансовые – для того, чтобы правильно рассчитать все возможные риски, прибыль, рассчитать проект по затратам, а в случае необходимости – привлечения дополнительных инвестиций, переориентирования проекта, если он не приносит ожидаемых результатов и т.д. Юридические – для грамотного оформления всех сделок, расчета возврата инвестиций и т.д. Кроме этих двух, наиболее важных навыков, любой девелопер должен знать технологии маркетинга и рекламы. Так как проект необходимо продать либо сдать в аренду, соответственно, для этой цели необходима грамотно спланированная рекламная кампания для привлечения клиентов. И, наконец, при выборе назначения объекта обязательно нужно знать основы строительных технологий.

На территории РФ девелоперские функции определяются согласно положению Госстроя России функциями заказчика-застройщика. Смотри лицензию ГС-1-99-02-27-0-7715523509-017429-1, а также «методическое пособие по организазии деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика» МДС 11-15.2001.

Согласно лицензии ГС-1-99-02-27-0-7715523509-017429-1 строительство зданий и сооружений II уровня ответственности выполнение функций заказчика-застройщика.

• Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства (выбор земельного участка, технико-экономические обоснования, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт).
• Подготовка задания на проектирование.
• Техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение и генподрядной организации).
• Оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
• Обеспечение освобождения территории строительства (переселение граждан, вывод организаций из строений, подлежащих сносу или реконструкции, решение других вопросов, связанных с подготовкой площадок для производства работ).
• Организация управления строительства:
• Технический надзор (контроль качества)